Memahami Perbezaan Antara Kepentingan Tetap dan Terapung
Dalam perjanjian pinjaman jangka panjang—terutamanya Pinjaman Pemilikan Rumah (Gadai Janji / Pinjaman Perumahan) dan pinjaman modal kerja—sistem faedah menentukan siapa yang menanggung risiko perubahan dalam keadaan makroekonomi.
Dua model penentuan kadar faedah yang terpakai dalam pasaran perbankan adalah:
- Kadar Tetap:Kadar faedah dikunci pada peratusan tertentu dalam tempoh tertentu (contohnya 3 tahun, 5 tahun, atau selagi tempoh pembiayaan). Kadar ansuran bulanan anda tidak akan berubah sama sekali, walaupun inflasi melonjak atau kadar pasaran meningkat.
- Kadar Apungan:Kadar faedah disemak dan diselaraskan secara berkala berikutan kadar faedah pasaran wang (seperti BI-Rate atau JIBOR) serta margin keuntungan bank.
Formula Pengiraan Kadar Faedah Terapung Gadai Janji
Apabila tempoh faedah terapung berkuat kuasa, bank akan mengira faedah anda menggunakan formula:
Contoh: 6,0% (BI-Rate) + 6,5% (Margin Bank) = 12,5% per tahun
Jika Bank Negara Malaysia menaikkan kadar faedah penanda aras untuk mengawal inflasi, maka kadar faedah gadai janji anda akan dinaikkan secara automatik oleh bank, dan nilai ansuran bulanan anda akan segera membengkak.
Jadual Perbandingan: Kepastian vs. Peluang
| Aspek Penilaian | Kadar Faedah Tetap | Kadar Faedah Terapung |
|---|---|---|
| Pengesahan Ansuran | 100% pasti dan stabil dalam tempoh tetap. | Boleh berubah pada bila-bila masa mengikut semakan bank. |
| Ketahanan Bajet | Kebal terhadap kejutan kenaikan kadar. | Amat terdedah kepada lonjakan ansuran bulanan. |
| Faedah Di Muka | Secara umumnya terdapat promosi rendah untuk tempoh tertentu. | Berikutan kadar faedah asas kredit semasa. |
| Potensi Penurunan | Tidak menikmati diskaun jika minat pasaran merosot. | Ansuran berpotensi untuk jatuh jika Kadar BI dipotong. |
| Sesuai Untuk | Penghutang berpendapatan tetap yang memerlukan ketenangan fikiran. | Peminjam yang merancang untuk membayar hutang dalam masa terdekat. |
Bahaya 'Kejutan Bayaran' Apabila Memasuki Waktu Terapung
Ramai penghutang gadai janji gagal membayar bukan kerana mereka kehilangan pekerjaan, tetapi kerana mereka terkejut apabila tempoh faedah promo tetap (contohnya 5% untuk 3 tahun) berakhir dan beralih kepada faedah terapung (contohnya 13%). Contoh pada gadai janji sebanyak RM 400,000,000 baki tempoh pembiayaan 15 tahun:
- Apabila faedah ditetapkan 5%: Ansuran bulanan =RM 3.163.000/bulan.
- Apabila bertukar kepada faedah terapung 13%: Ansuran bulanan melonjak kepada =RM 5.060.000/bulan.
- Lonjakan ansuran sebanyakIDR1,900,000 sebulantiba-tiba ini dipanggilkejutan bayaran, yang sering menjadi pencetus kredit buruk.